よくある質問集

  • テナントの賃貸借契約に関するQ&A

    テナントの賃貸借契約に関するQ&A集です。 テナントの賃貸借契約でトラブル発生！そんなとき、どう対応する？

    Q テナントの賃貸借契約でトラブルはよく起こるのですか？
    A はい、実務ではかなり多くの相談が寄せられます。飲食店、美容室、サロンなどのテナント契約締結後、設備不備、原状回復、保証金／敷金の扱いなど、契約締結前には予想しなかった問題が次々と発生することがあります。契約書だけでは防げないケースも多いですが、トラブルの多くは契約書の理解や認識のズレが要因です。
    Q 契約書をよく読んでいればトラブルは防げるのですか？
    A 契約書を読むことは必須ですが、内容をただ読むだけでは不十分です。重要なのは、実務でどこまでが借主の負担なのか、どこまでが貸主の負担なのかを読み取ることです。特に専門用語や法的表現は抽象的になりやすいので、分からない場合は専門家のチェックを入れるべきです。
    Q どんなトラブルが典型的ですか？
    A 代表的なトラブルは次の4つです。
    1. 設備やライフライン（水道・ガス・電気）に関する問題
    2. 雨漏りなど建物自体の不備
    3. 退去時の原状回復範囲の争い
    4. 保証金・敷金の償却や返還トラブル
    こうした問題は、契約時の確認不足や当事者間の擦り合わせ不足が背景になっています。
    Q 設備トラブルはどんなケースがあるの？
    A たとえば、入居後に実際の使い勝手が悪く、営業に支障が出る、といったケースです。契約時点で設備の状態を実際に確認しておくことが防止策になります。入居後に発覚すると、工事費用負担を巡る交渉や争いに発展しやすいです。
    Q 保証金や敷金は必ず戻ってくるものですか？
    A いいえ。物件によっては保証金を自動的に償却する規定がある場合もあります。契約締結前にその取扱いを契約書で確認せずに契約してしまうと、想定より少ない金額しか戻ってこないことが頻繁にあります。必ず契約書の該当条項をチェックし、納得したうえで契約することが大切です。
    Q 保証金・敷金について確認すべきポイントは？
    A ・償却（返還されない部分）があるか
    ・どのような条件・場合に償却されるのか
    ・退去時の原状回復の範囲
    ・中途解約時の扱い
    こうした点がクリアに書かれているか、実務運用（写真や立会い記録）も含めて確認する必要があります。
    Q 原状回復を巡るトラブルが起きるのはなぜ？
    A 原状回復の認識は貸主・借主でズレが生じやすいです。特に居抜き物件や、オーナー交代がある場合には、どの状態を基準にすべきかで争いになります。入居時の状態を写真や書面で確実に残しておくことが重要です。
    Q 入居時に写真を撮っておく効果は？
    A 非常に大きいです。入居前と退去時の状態を照合する基準となり、原状回復の責任範囲を客観的に判断できます。記録がないと、主観的な評価で争いになりやすくなります。
    Q 修繕トラブルはどう対応すべきですか？
    A 雨漏りや設備故障などで本来使えない状態になった場合、原則として、貸主が通常使用できる状態に保つ義務を負います。対応が遅い場合は、粘り強く要求を続けるしかありませんが、対応が得られない場合は法的措置も視野に入れるべきです。ただし、勝手に修繕・家賃減額する交渉は慎重に行う必要があります。
    Q 家賃減額交渉をする際の注意点は？
    A 家賃減額や修繕費負担を勝手に行ってしまうと、「家賃不払い」とみなされ契約解除を招くリスクもあります。必ず貸主との協議や合意を経て処理することが重要です。弁護士など専門家と相談しながら進めるのが安全です。
    Q トラブルが起きたときにまずやるべきことは？
    A ・契約書条項の該当部分の確認
    ・入居時の状態の記録のチェック
    ・当事者同士で事実関係の整理
    これらを整理したうえで、貸主と冷静に交渉することが必要です。感情的にならず、事実を基に話すことがポイントです。
    Q 弁護士に相談するメリットは何ですか？
    A 弁護士は法的知識に加え、交渉戦略やリスク評価の視点を持っています。感情的になりがちな交渉局面でも、どこまで主張できるか、どんな手続きがあるかを整理しながら進められるため、早期解決につながる可能性が高まります。
    Q 弁護士費用が気になりますが、どう考えればいい？
    A 相談料や着手金が気にして相談を躊躇する方は多いですが、実際の損害や交渉の逸失を考えると、早めに専門家の視点で検討する価値は大きいです。定額相談サービスなど、費用の選択肢を活用することで負担を抑えることもできます。
    Q トラブルを未然に防ぐための対策は？
    A ・契約書全文を丁寧に読む
    ・疑問点は必ず質問する
    ・設備や状態は現地で確認する
    ・入居時の写真・資料を保存する
    ・原状回復や償却の条項を事前に理解する
    専門知識が必要な部分は、契約前に弁護士など専門家のチェックを受けることが有効です。
    Q 賃貸借契約を締結する前にやっておくべきことは？
    A 契約内容を精査し、業務実施に支障がないか、自社のリスク負担が適正かを確認することです。また、分からない条項や曖昧な記載があれば遠慮なく貸主に確認し、合意内容を明文化してもらうことが重要です。さらに、専門家の目でチェックすることで、後々の大きな損失リスクを減らせます。
    Q テナントの賃貸借契約に関するブログはありますか。
    A こちらです。
    https://hatooka.jp/lease-contract-trouble/
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